부동산 임장 준비물 : 경매정보지, 임장활동 현장조사서 파일 무료드림

부동산 임장에 갈때 어떤 것을 준비하고, 어떤 마음을 먹고 다녀오면 좋을까요?  
초보자인 경우, 부동산을 처음 보면 뭐부터 봐야할 지 모르겠죠?
아래 내용들을 참고하여 임장을 다녀와보세요!^^

[부동산 임장 준비물]
1_ 경매정보지 복사본
2_ 핸드폰
3_ 임장활동 현장조사서

부동산 임장 준비물 1_ 경매정보지 복사본

* 제공처 : 법원경매정보 사이트[무료] 외 다수의 유료사이트
* 유료사이트 경매정보지의 비용 : 약 30만원 - 100만원
* 홍보목적이 아니기에, 유료사이트는 추천하지 않습니다.
경매정보지에는 법원경매정보 사이트에서 제공하는 기본적인 내용들과 함께 권리분석, 배당관계, 전입세대 열람 등을 추가로 제공하는 사이트들이 있습니다. 가격은 약 30만원부터 100만원까지 비용을 지불하고 정보지를 구매합니다. 이렇게 돈을 주고 구매하는 이유는 손쉽게 권리분석부터 배당여부까지 많은 것을 파악할 수 있기 때문입니다. 원래 경매참여자인 내가 해야할 일인데, 이것들을 대신해주는 것이니 고마운 마음을 가지고 편리하게 이용합니다. (유료사이트의 이용요금은 사이트마다 가격차이가 있지만, 경매정보지를 얻는 비용조차 아깝다면 투자 마인드부터 다시 장착하고 경매를 시작하는 것을 추천드립니다. 100만원투자로 수십배, 수천배의 이익을 얻을 수 있는 경매이지만, 확신이 서지 않는다면 시작하지 않는 것이 좋습니다.)

부동산 임장 준비물 2_ 핸드폰
: 사진촬영, 녹음, 감정평가서 & 등기부등본 & 매각명세서 살펴보기

1) 사진촬영 : 경매물건지에 가면 외벽, 옥상, 해당호수의 우편물 현황, 수도계량기, 전기계량기를 촬영합니다. 이렇게 사진으로 현장을 기록해두면, 후에 돌아와서 현장에서 보지 못했던 부분들을 발견할 수 있어요. 외벽 - 균열이 있었는지?, 옥상 - 시멘트 옥상인지, 방수처리를 했는지? 등등을 알 수 있습니다. 너무 티나지 않게, 자연스럽게 찍도록 합니다.

2) 녹음 : 위장임차인을 가려낼 때 사용하는 기능입니다. 서류상 권리분석을 했을때, 전입이 빠르고 배당요구 신청도 하지 않은 선순위임차인이 있나요? 그렇다면 임차인이 채무자와 가족관계인지 의심해봅니다. 그리고, 허위임대차라는 증거를 확보하기 위해서 '녹음'의 기능을 사용합니다. 물건지 주변에서 이에 대한 단서를 가진 사람을 만난다면 대화를 녹음합니다.

3) 감정평가서 & 등기부등본 & 매각명세서 살펴보기
유료사이트에서 간단하게 권리분석이 된 정보지를 프린트했다면, 사이트의 어플을 다운받아 핸드폰으로 현장에서도 감정평가서와 등기부등본을 열람할 수 있습니다.
* 감정평가서 : 건물의 내부 구조나 주변 환경에 대해서 평가한 정보들을 알 수 있는 문서
* 등기부등본 : 물건의 역사를 알 수 있는 정보가 담긴 문서
위의 문서들을 현장에서 직접 살펴보면서 나의 의견과 비교하여 다시금 평가해보세요!
또한, 법원에서 제공하는 법원 문서와 매각물건명세서도 열람해볼 수 있습니다.

부동산 임장 준비물 3_ 임장활동 현장조사서
초보자인 경우, 부동산을 처음 보면 뭐부터 봐야할 지 모르겠죠?
그런경우 임장활동 현장조사서를 지참하여 현장에서 확인하면서 그때그때 작성해두는 것이 좋습니다.
확인해야할 부분은 아래의 그림과 같아요^^ (원하시는 분은 댓글을 달아주시면 파일 비밀번호를 알려드립니다)

임장활동 현장조사서

원하시는 분은 댓글을 달아주시면 파일 비밀번호를 알려드립니다 :)

부동산 임장활동 현장조사서.xlsx

0.02MB

임장 활동 현장조사서 활용방법
1. 물건조사
- 보존등기 : 등기부등본 상 나타난 보존등기를 적어주세요
- 노후도 : 건물의 노후도를 상, 중, 하로 기록해주세요
- 전기, 가스계량기 : 가스, 전기, 수도 계량기를 찾아서 사용량을 기록해주세요
- 우편물 : 현재 누구 앞으로 우편물이 오고 있는가 체크해주세요 (거주자를 확인하기 위함)
- 경사도 : 평지인지, 약간 높은 고지대인지 구분해주세요
- 채광/방향 : 채광이 좋은지 여부와 집의 방향(동향, 서향, 남향, 북향 등)을 기록해주세요
- 구조/ 층 : 총 몇층중에서 몇 층인지를 기록합니다. (16/32f)
- 주차장 : 주차장 여부와 세대당 몇 대의 주차가 가능한지, 주변의 주차 시설 여부도 확인해주세요
- 방수/누수 : 외벽 및 옥상에 올라가서 균열(크랙)이 있는지 확인합니다.
- 미납공과금 : 아파트는 관리사무소에서 확인합니다. 빌라의 경우, 총무가 누구인지 확인하여 체크합니다.
- 도시가스 : 도시가스 / LPG의 미납여부를 확인합니다.
- 전입세대열람 : 해당 동사무소에 경매정보지를 제출하면 열람이 가능합니다. (비용: 300원)
전입세대 열람을 통해 누가 살고 있는지, 전입신고 날짜는 어떻게 되는지 확인합니다.
- 현 거주자 : 소유자가 살고 있는지, 세입자가 살고 있는지 확인합니다.

2. 주변조사
주변조사를 통해서 주변의 버스, 지하철, 마트/백화점, 초/중/고의 여부를 확인하고
이에 갈 수 있는 도보와 버스의 소요시간을 확인합니다.

3. 시세조사
- 국토교통부 : 국토교통부 실거래가 자료를 확인합니다.
- 네이버 부동산 : 매물 시세를 확인합니다.
- KB시세 : 아파트의 경우, 대출시 KB시세가 기준이 됩니다.
- 현장실사 : 임장에 가서 부동산에서 실제의 매매가와 전월세 가격을 조사합니다.

4. 기타 특이사항 및 의견
개인적으로 의견이 있거나, 호재가 있는 경우들로 종합적인 의견을 기록합니다.
- 최종점수 : 내가 생각할때, 100점 만점 중 몇점인지 기록합니다.
- 임장일 : 현장조사를 한 날짜를 기록해주세요.

경매공부 기초용어 : 권리분석 등기부등본 대항력 최우선변제권

경매공부 기초용어 : 권리분석 등기부등본 대항력 최우선변제권