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경매공부의 기초
1> 권리분석
2> 등기부등본
3> 말소기준권리
4> 대항력
5> 대항력이 있는 임차인이 되기위한 방법
6> 우선변제권
7> 임차인이 최우선변제권이 인정되려면 필요한 조건 4가지
8> 소액임차인의 범위와 최우선변제금액 표
부동산 경매 기초 공부법
부동산 경매 공부를 하고싶은데, 어디서부터 손을 대야할 지 모르시겠나요? 부동산 경매의 기초 공부에 대해서 알아봅니다. 부동산 경매 기초 공부법 부동산 공부는 단타로 하는 것이 아닙니다.
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혹시, 임차인이신가요? 내 보증금 지키는 방법이 궁금하신가요?
전입신고, 확정일자, 우선변제권에 관련된 글은 아래에서 확인하세요 :D
전세 월세 계약시, 전입신고 / 확정일자 해야하는 이유 + 대항력 우선변제권
전세계약할때 전입신고, 확정일자 신고해야하는이유 전입신고, 확정일자 신고하는 이유는 아주 간단합니다. 앞으로 전세, 월세로 들어갈 집의 나의 보증금을 지키기위해서예요. 만약 계약할 집
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1. 권리분석
경매의 가장 기본인 권리분석은 무엇일까요?
부동산을 매입하기 전, 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것으로
권리분석을 할 줄 알아야만 경매를 해서 수익을 낼 것인지 아니면 손해를 볼 수도 있을 것인지를 알 수 있는 가장 핵심적인 부분입니다.
2. 등기부등본
등기부등본은 해당 부동산의 역사가 기록되어있는 문서라 할 수 있어요.
언제 지어졌는지, 누구에게 매매가 되었는지, 이 부동산을 담보로 대출을 받은 적이 있는지 등 모든 사항들이 빠짐없이 기록된 문서입니다.
발급처 : 주민센터, 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서도 1,000원이면 바로 발급이 가능합니다.
등기부등본의 구성
- 표제부 : 건물 1동의 소재지, 지번, 지목, 면적등이 기록됨
- 갑구 : 소유권에 대한 사항이 기록됨 - 현재의 건물주, 과거의 건물주, 언제 누구한테 매입하였는지에 대한 기록
- 을구 : 누구에게서 돈을 언제, 얼마나 빌렸는지가 기록됨
* 근저당권자 (=돈을 빌려준 주체) : 주로 은행이름이 많다. 개인에게 돈을 빌린 경우 이름이 기록됨
이를 토대로 권리분석표를 작성해봅니다.
권리분석표 작성방법
: 갑구와 을구의 접수날짜 순으로 빠른것부터 적기
> 갑구의 내용을 먼저 기재후, 을구의 내용을 그 사이에 날짜에 맞춰 넣으면 쉽게 작성이 가능합니다 ^^
3. 말소기준권리
말소기준권리란 경매사건에 있어 인수와 소멸을 구분짓는 권리입니다. (경매인들이 편하게 통칭하여 사용하는 용어)
* 부동산을 인수하다 : accept real estate
말소기준권리를 포함하여 그 아래에 있는 근저당과 압류 등은 소유권 이전 후 모두 말소가 되어 깨끗한 등기부등본이 됩니다.
[반드시 알아두어야할 말소기준권리 4가지]
(근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매기입등기
| 말소기준권리 | (근)저당 | |
| (가)압류 | ||
| 담보가등기 | 담보가 등기가 말소기준권리가 되는 경우는 거의 드물다. | |
| 경매기입등기 |
말소기준권리 활용하는 방법
1) 만약 말소기준권리보다 앞선순위에 '세입자의 전입 날짜'가 있다면?
: 인수를 해야하는 부담이 생긴다. 신중해야한다.
2) 말소기준권리보다 '전입일자'와 '확정일자'가 빠르고, 배당기일 이내에 배당신청을 했다면?
: 우선배당이 될 것이기 때문에 인수할 부분은 없을 것이다.
3) 말소권리보다 '전입일자'가 아래에 있다면?
: 인수하지 않아도 되니 걱정하지 않아도 된다.
* 위와같은 권리분석은 유료사이트에서 모두 제공하나, 본인이 할 줄 알아야한다. 돌다리도 두드려보고 건너야한다.
4. 대항력
대항력이란, 임차주택이 매매나 경매 등의 이유로 임대인이 변경될지라도 임차주택에 관하여 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리를 말한다. 즉, 대항력이 있는 임인은 주택을 사용/수익할 수 있는 권리와 보증금반환 청구권 등의 권리를 가진다.
1) 대항력이 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못한다면? or 배당요구신청을 하지 않았다면?
: 임차인은 낙찰자가 나머지 금액을 변제할 때까지 해당 부동산을 비워주지 않아도 됩니다.
2) 대항력을 구비한 임차인의 경우 확정일자를 구비하게 되면 취득하는 권리는?
: 우선변제권리 (특정 채권자가 채무자의 전 재산 또는 특정 재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 채권의 변제를 받을 수 있는 효력)
5. 대항력이 있는 임차인이 되기위해서는 어떻게 해야할까요?
1) 임대차 계약을 최선순위권리가 될 수 있는 권리보다 빨리합니다.
* 최선순위권리가 될 수 있는 권리 : 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등
2) 임대차계약 후, 주택의 인도를 받고, 해당 부동산에 주민등록 전입을 합니다.
혹시, 임차인이신가요? 내 보증금 지키는 방법이 궁금하신가요?
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전세 월세 계약시, 전입신고 / 확정일자 해야하는 이유 + 대항력 우선변제권
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6. 우선변제권
주택임차인이 낙찰대금에서 우선변제를 받으려면, 어떤 조건을 갖추어야할까요? 4가지를 설명해보세요.
1) 대항력 갖추기
2) 임대차계약서에 확정일자 받기
3) 배당요구종기일 이내에 배당요구 신청하기
4) 배당요구종기일까지 전입 및 점유(존속요건)을 하고 있어야합니다.
* 확정일자 : 주택- 주민센터에서 받기 / 상가임대차 - 관할 세무서에서 받기
7. 최우선변제권
최우선변제권이란 경매 또는 공매시, 해당 주택의 낙찰대금에서 근저당등 다른 권리보다 일정 금액을 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말해요. 임대차 보호법으로 보증금의 일부를 먼저 받아갈 수 있도록 법제화한 제도예요.
최우선 변제권이 인정되려면 아래 4가지 조건이 충족되어야합니다.
1) 경매기입등기 이전에 대항력 갖추기
2) 보증금의 액수가 소액보증금에 해당해야합니다. > 이것은 8번의 표로 확인합니다.
3) 배당요구종기일 이내 배당요구신청하기
4) 배당요구종기일까지 대항요건 유지하고 있기
* 확정일자는 최우선변제 요건에 포함되지 않습니다
부동산 경매 기초 공부법
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부동산 임장 준비물 : 경매정보지, 임장활동 현장조사서 파일 무료드림
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부동산 임장에 갈때 어떤 것을 준비하고, 어떤 마음을 먹고 다녀오면 좋을까요? 초보자인 경우, 부동산을 처음 보면 뭐부터 봐야할 지 모르겠죠? 아래 내용들을 참고하여 임장을 다녀와보세요!^^
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