경매공부의 기초
1> 권리분석
2> 등기부등본
3> 말소기준권리
4> 대항력
5> 대항력이 있는 임차인이 되기위한 방법
6> 우선변제권
7> 임차인이 최우선변제권이 인정되려면 필요한 조건 4가지
8> 소액임차인의 범위와 최우선변제금액 표
1. 권리분석
경매의 가장 기본인 권리분석은 무엇일까요?
부동산을 매입하기 전, 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것으로
권리분석을 할 줄 알아야만 경매를 해서 수익을 낼 것인지 아니면 손해를 볼 수도 있을 것인지를 알 수 있는 가장 핵심적인 부분입니다.
2. 등기부등본
등기부등본은 해당 부동산의 역사가 기록되어있는 문서라 할 수 있어요.
언제 지어졌는지, 누구에게 매매가 되었는지, 이 부동산을 담보로 대출을 받은 적이 있는지 등 모든 사항들이 빠짐없이 기록된 문서입니다.
발급처 : 주민센터, 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서도 1,000원이면 바로 발급이 가능합니다.
등기부등본의 구성
- 표제부 : 건물 1동의 소재지, 지번, 지목, 면적등이 기록됨
- 갑구 : 소유권에 대한 사항이 기록됨 - 현재의 건물주, 과거의 건물주, 언제 누구한테 매입하였는지에 대한 기록
- 을구 : 누구에게서 돈을 언제, 얼마나 빌렸는지가 기록됨
* 근저당권자 (=돈을 빌려준 주체) : 주로 은행이름이 많다. 개인에게 돈을 빌린 경우 이름이 기록됨
이를 토대로 권리분석표를 작성해봅니다.
권리분석표 작성방법
: 갑구와 을구의 접수날짜 순으로 빠른것부터 적기
> 갑구의 내용을 먼저 기재후, 을구의 내용을 그 사이에 날짜에 맞춰 넣으면 쉽게 작성이 가능합니다 ^^
3. 말소기준권리
말소기준권리란 경매사건에 있어 인수와 소멸을 구분짓는 권리입니다. (경매인들이 편하게 통칭하여 사용하는 용어)
* 부동산을 인수하다 : accept real estate
말소기준권리를 포함하여 그 아래에 있는 근저당과 압류 등은 소유권 이전 후 모두 말소가 되어 깨끗한 등기부등본이 됩니다.
[반드시 알아두어야할 말소기준권리 4가지]
(근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매기입등기
말소기준권리 | (근)저당 | |
(가)압류 | ||
담보가등기 | 담보가 등기가 말소기준권리가 되는 경우는 거의 드물다. | |
경매기입등기 |
말소기준권리 활용하는 방법
1) 만약 말소기준권리보다 앞선순위에 '세입자의 전입 날짜'가 있다면?
: 인수를 해야하는 부담이 생긴다. 신중해야한다.
2) 말소기준권리보다 '전입일자'와 '확정일자'가 빠르고, 배당기일 이내에 배당신청을 했다면?
: 우선배당이 될 것이기 때문에 인수할 부분은 없을 것이다.
3) 말소권리보다 '전입일자'가 아래에 있다면?
: 인수하지 않아도 되니 걱정하지 않아도 된다.
* 위와같은 권리분석은 유료사이트에서 모두 제공하나, 본인이 할 줄 알아야한다. 돌다리도 두드려보고 건너야한다.
4. 대항력
대항력이란, 임차주택이 매매나 경매 등의 이유로 임대인이 변경될지라도 임차주택에 관하여 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리를 말한다. 즉, 대항력이 있는 임인은 주택을 사용/수익할 수 있는 권리와 보증금반환 청구권 등의 권리를 가진다.
1) 대항력이 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못한다면? or 배당요구신청을 하지 않았다면?
: 임차인은 낙찰자가 나머지 금액을 변제할 때까지 해당 부동산을 비워주지 않아도 됩니다.
2) 대항력을 구비한 임차인의 경우 확정일자를 구비하게 되면 취득하는 권리는?
: 우선변제권리 (특정 채권자가 채무자의 전 재산 또는 특정 재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 채권의 변제를 받을 수 있는 효력)
1) 임대차 계약을 최선순위권리가 될 수 있는 권리보다 빨리합니다.
* 최선순위권리가 될 수 있는 권리 : 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등
2) 임대차계약 후, 주택의 인도를 받고, 해당 부동산에 주민등록 전입을 합니다.
6. 우선변제권
주택임차인이 낙찰대금에서 우선변제를 받으려면, 어떤 조건을 갖추어야할까요? 4가지를 설명해보세요.
1) 대항력 갖추기
2) 임대차계약서에 확정일자 받기
3) 배당요구종기일 이내에 배당요구 신청하기
4) 배당요구종기일까지 전입 및 점유(존속요건)을 하고 있어야합니다.
* 확정일자 : 주택- 주민센터에서 받기 / 상가임대차 - 관할 세무서에서 받기
7. 최우선변제권
최우선변제권이란 경매 또는 공매시, 해당 주택의 낙찰대금에서 근저당등 다른 권리보다 일정 금액을 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말해요. 임대차 보호법으로 보증금의 일부를 먼저 받아갈 수 있도록 법제화한 제도예요.
최우선 변제권이 인정되려면 아래 4가지 조건이 충족되어야합니다.
1) 경매기입등기 이전에 대항력 갖추기
2) 보증금의 액수가 소액보증금에 해당해야합니다. > 이것은 8번의 표로 확인합니다.
3) 배당요구종기일 이내 배당요구신청하기
4) 배당요구종기일까지 대항요건 유지하고 있기
* 확정일자는 최우선변제 요건에 포함되지 않습니다
8. 소액임차인의 범위와 최우선변제금액 표
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경매공부의 기초
1> 권리분석
2> 등기부등본
3> 말소기준권리
4> 대항력
5> 대항력이 있는 임차인이 되기위한 방법
6> 우선변제권
7> 임차인이 최우선변제권이 인정되려면 필요한 조건 4가지
8> 소액임차인의 범위와 최우선변제금액 표
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