전세 월세 계약시, 전입신고 / 확정일자 해야하는 이유 + 대항력 우선변제권

전세계약할때 전입신고, 확정일자 신고해야하는이유

전입신고, 확정일자 신고하는 이유는 아주 간단합니다.
앞으로 전세, 월세로 들어갈 집의 나의 보증금을 지키기위해서예요. 
만약 계약할 집의 집주인의 잘못으로 집이 경매에 넘어갔을때, 보증금을 돌려받으려면 '대항력'이 필요해요.

대항력이란? 보증금을 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말해요.
대항력은 어떻게 생길까요?

1. 내가 그 집에 살고 있어야합니다. (=점유)
2. 전입신고를 합니다.

이 2가지 조건이 모두 만족해야해요.
점유 + 전입신고 = 대항력
= 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생기는 겁니다.

그럼 확정일자는 왜 받아요?
 : 내 보증금을 집주인의 대출금보다 먼저! 돌려받는 권리로 설정하기 위해서

전입신고 + 확정일자 = 우선변제권 (=즉, 내 보증금을 돌려받을수 있는 권리가 다른 권리들보다 먼저 생기는 것)

위의 전입신고와 확정일자를 둘 다 가지고 있어야 그때! '우선변제권'이 생깁니다.
내 보증금을 다른 날짜들에 있는 임대인의 권리보다 먼저(=우선) 받을 수 있다(=변제해주겠다)는 말이예요.
그러니 확정일자는 쉽게말하면, 나의 보증금을 돌려받을 수 있는 순서인 날짜예요. 돌려받을 수 있는 기준은 확정일자를 받은 '날짜'입니다. 집주인이 은행에서 돈을 빌렸거나, 압류를 당했거나.. 등등의 경우가 발생할 수 있는데 이 확정'일자' , 즉, 날짜를 기준으로 내가 더 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 순서를 말해요.

 

그러니 전입신고 + 확정일자 반드시 받아놓아야합니다!

그러면 전입신고 & 확정일자를 받는 방법은요?

	전입신고 하는 방법	확정일자 받는 방법
필요한 것	1. 전세(월세)계약서 잔금일에 잔금납부 완료하기 2. 이후 전입신고	1. 전세(월세)계약서 작성하기 2. 계약서만 작성하면 바로 확정일자 받을 수 있음
오프라인	동사무소(동네 주민센터)	동사무소(동네 주민센터) or 등기소
온라인	정부24	인터넷 등기소
대항력이 생기는 시간	전입신고 한 '다음날 0시'	확정일자를 받은 날, 당일

1. 전입신고 하는 방법

전입신고는 전입을 해야 받을 수 있어요.
전세계약서 잔금일에 잔금을 모두 납부하신 뒤, 동사무소에 가서 "전입신고 하러 왔습니다." 라고 하면 전입신고를 할 수 가 있어요. 온라인 : 정부24

2. 확정일자 받는 방법

확정일자 : 전세 & 월세계약서를 작성했다면 가까운 등기소, 관할 동사무소에 가서 받는 방법이 있습니다.
챙길 것은 1. 전세(월세) 계약서 , 2. 신분증을 가져가서 "확정일자 받으러 왔습니다." 라고 하면 계약서에 그 날의 날짜가 찍힌 도장을 찍어줍니다. 온라인 : 인터넷 등기소

전입신고 & 확정일자로 대항력이 생기는 시간은 언제인가요?

전입신고 + 확정일자 = 우선변제권 (=즉, 내 보증금을 돌려받을수 있는 권리가 다른 권리들보다 먼저 생기는 것)

이 전입신고 + 확정일자  2개를 모두 받아야 '우선변제권'이 생긴다고 했는데,
우선변제권의 효력이 발생하는 날짜는 2개의 신고날짜중 더 늦은 날짜가 기준입니다.
즉, 전입신고한 뒤 이후 다른날 확정일자를 받았다면 : 확정일자를 받은 날 '당일' 기준으로 대항력이 생깁니다.
or, 확정일자를 먼저 받고, 전입신고를 했다면? 전입신고는 전입신고 한 날의 '다음날 0시'에 생깁니다.
전입신고 + 확정일자를 한 날에 받았다면? 이 역시, '다음날 0시'에 효력이 발생합니다.

 

이 대항력은 한번 생기면 계속 유지 되나요? NO! 아닙니다.
 반드시 1) 실제 살고 있으면서(=점유) + 2) 전입신고를 유지하고 있어야해요

대항력이 유지되는 조건이 있어요
1) 실제 살고 있고 (=점유)
2) 전입신고 
이 2가지가 계속 유지되어야해요.

내가 이 집에 살고 있는 상황에서 전입신고를 다른 곳으로 했다가 다시 온다? 그러면 대항력이 소멸하구요.
그런데 이렇게 있다가 다시 전입신고를 같은 집에 했다면? 전입신고를 다시한 그 날! '다음날 0시'부터 대항력이 발생합니다.

내가 전입신고는 놓아두고 이사갔다? 그래도 대항력 소멸합니다.
만약 내가 잠깐~ 전입신고를 다른곳에 빼두었는데 이때 임대인이 집을 담보로 대출을 받았다?
그러면 나의 보증금은 임대인이 담보로 받은 대출보다 후순위로 변제를 받게 되는겁니다..!
(보증금 아예 못 돌려 받을수도 있겠죠...........!)

그러니 전세 & 월세로 살고 있는 이 기간에는 내가 내 보증금을 돌려받을 수 있는 권리, '선순위 임차인'의 자격을 반드시 유지하고 있어야합니다

잠깐!! 들어갈 집에 '근저당권'이 있나요?

이럴 경우엔 계약서에 특약사항을 반드시 넣어 계약합니다.

"임대인은 잔금시까지 근저당권의 전액을 상환 말소하고
잔금일 익일까지 현상태(=근저당권이 없는 상태) 유지하기로 한다."

이 말은, 임차인(=즉, 전세나 월세를 들어가서 살 사람)을 보호하는 말인데요.
이렇게 쓰는 이유는 대항력이 내가 전입신고를 한 다음날 0시에 효력이 발생하다보니,
만약 임대인이 잔금 받자마자 바로 은행에 가서 대출받는다? 대출은 그 날짜에 실행되고, 나의 대항력은 전입신고를 한 그 다음날 '0시'에 발생하니까... 그러면 내 보증금.. 날아가는겁니다~ 그러면, 임대인의 근저당권(=은행의 대출)이 먼저 순서가 되고, 임차인의 보증금은 그 뒤로 밀려나는겁니다. 그러면~ 집이 경매로 넘어갔을때 경매로 넘어간 집에서 나오는 돈이 먼저는 은행의 근저당을 갚은 뒤, 내 쪽으로 올 수 있으니 그럼.. 내 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길수도 있는겁니다.

그러니 전세 & 월세로 살고 있는 이 기간에는 내가 내 보증금을 돌려받을 수 있는 권리, 전입일자 + 확정일자를 임대인의 대출일보다 반드시 먼저 받으셔서 '선순위 임차인'의 자격을 반드시 유지하고 있어야합니다

 

경매공부 기초용어 : 권리분석 등기부등본 대항력 최우선변제권

 

경매 기초 공부법